Assurance décès sur prêt immobilier : obligatoire ou optionnelle ?

Vous venez de trouver la maison de vos rêves. Mais avant de signer, on vous demande de souscrire une assurance décès sur votre prêt immobilier. Est-ce vraiment obligatoire ? Et si oui, est-ce toujours dans votre intérêt ? L'acquisition d'un bien immobilier représente un engagement financier conséquent. L'assurance emprunteur, souvent associée à cette démarche, soulève de nombreuses interrogations. Entre obligation perçue et avantages réels, il est crucial de comprendre les enjeux pour faire un choix éclairé.

L'assurance décès sur prêt immobilier est-elle un rempart indispensable ou une dépense superflue ? L'objectif de cet article est de vous éclairer sur cette couverture, en décryptant son fonctionnement, son coût et les alternatives possibles. Nous aborderons les aspects légaux, les garanties offertes, les pièges à éviter et les conseils pour optimiser votre assurance. Il est essentiel de bien comprendre ses tenants et aboutissants afin de sécuriser votre investissement et protéger votre famille.

Le cadre législatif : obligation réelle ou simple recommandation ?

Contrairement à une idée répandue, la loi n'impose pas formellement la souscription d'une assurance décès pour obtenir un prêt immobilier. Cette assurance est souvent perçue comme une obligation en raison de la forte recommandation des banques, qui la considèrent comme une garantie essentielle pour se prémunir contre le risque de non-remboursement en cas de décès ou d'invalidité de l'emprunteur. En réalité, il s'agit davantage d'une pratique courante qu'une obligation légale stricte.

L'absence d'obligation légale stricte

En théorie, vous pouvez obtenir un prêt immobilier sans assurance emprunteur. Cependant, en pratique, cela s'avère très difficile. La banque, soucieuse de sécuriser son investissement, exigera quasi systématiquement une couverture, même si aucune loi ne l'y contraint. Cette exigence se base sur une évaluation du risque présenté par l'emprunteur, prenant en compte son âge, son état de santé, sa profession et le montant du prêt demandé. La jurisprudence en matière de refus de prêt pour absence d'assurance est relativement rare, mais elle confirme le pouvoir discrétionnaire des banques en la matière.

Le rôle déterminant des banques

Les banques disposent d'un pouvoir discrétionnaire important en matière d'octroi de crédit immobilier. Elles évaluent le risque lié à chaque emprunteur et peuvent refuser d'accorder un prêt si elles estiment que le risque est trop élevé, notamment en l'absence d'une assurance emprunteur jugée suffisante. L'analyse du risque repose sur plusieurs critères :

• L'âge de l'emprunteur (les personnes âgées étant considérées comme présentant un risque plus élevé)
• Son état de santé (les personnes atteintes de maladies chroniques étant également perçues comme plus risquées)
• Sa profession (certaines professions étant considérées comme plus dangereuses que d'autres)
• Le montant du prêt (un prêt important représentant un risque plus élevé pour la banque).

Il est important de noter que toutes les banques ne sont pas aussi strictes en matière d'assurance emprunteur. Certaines se montrent plus souples que d'autres, notamment si l'emprunteur dispose d'un profil rassurant (revenus élevés, patrimoine important, etc.) ou s'il propose d'autres garanties (caution, hypothèque, etc.). Il est donc conseillé de comparer les offres de plusieurs banques avant de prendre une décision.

Focus sur la délégation d'assurance et la loi lemoine

Le droit à la délégation d'assurance est une avancée majeure pour les emprunteurs. Il permet de choisir un assureur autre que celui proposé par la banque, ce qui peut souvent se traduire par des économies. Plusieurs lois ont renforcé ce droit, notamment la loi Lagarde, la loi Hamon et, plus récemment, la loi Lemoine. Cette dernière représente une avancée considérable car elle permet, sous certaines conditions, la suppression du questionnaire de santé, simplifiant ainsi l'accès à l'assurance pour les personnes ayant eu des problèmes de santé.

La Loi Lemoine, effective depuis juin 2022, permet aux emprunteurs de changer d'assurance à tout moment pendant la durée du prêt et supprime le questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 € par personne et dont le terme intervient avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur. Cette mesure facilite grandement l'accès à l'assurance pour les personnes ayant eu des problèmes de santé, qui pouvaient auparavant se voir refuser l'assurance ou se voir appliquer des surprimes importantes. La délégation d'assurance est soumise à une condition : l'assurance alternative doit présenter des garanties équivalentes à celles exigées par la banque. Cependant, cette condition est encadrée par la loi, et les banques ne peuvent pas exiger des garanties excessives ou inutiles.

Les garanties de l'assurance décès sur prêt immobilier

L'assurance décès sur prêt immobilier ne se limite pas à la seule garantie décès. Elle inclut souvent d'autres garanties, comme la PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie), l'ITT (Incapacité Temporaire Totale) et l'IPT/IPP (Invalidité Permanente Totale/Partielle). Il est important de bien comprendre le fonctionnement de ces couvertures et leur intérêt réel pour faire un choix adapté à ses besoins.

Décès : la garantie de base

La garantie décès est la garantie de base de l'assurance emprunteur. En cas de décès de l'emprunteur, l'assurance rembourse le capital restant dû à la banque, évitant ainsi à ses héritiers de devoir assumer cette dette. La quotité, c'est-à-dire la part du capital assuré par chaque emprunteur, est un élément essentiel à prendre en compte. Si le prêt est souscrit par deux personnes, la quotité peut être répartie de différentes manières (100% sur un seul emprunteur, 50/50, 70/30, etc.). Il est crucial de choisir une quotité adaptée à sa situation familiale et financière pour protéger au mieux ses proches.

Les cas d'exclusion de la garantie décès sont également importants à connaître. Certaines situations, comme le suicide (souvent avec un délai de carence), la participation à des guerres ou à des actes de terrorisme, peuvent entraîner l'exclusion de la couverture. Il est donc essentiel de lire attentivement les conditions générales du contrat avant de souscrire.

Les autres garanties souvent incluses

Outre la garantie décès, l'assurance emprunteur inclut souvent d'autres garanties, comme la PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie), l'ITT (Incapacité Temporaire Totale), l'IPT (Invalidité Permanente Totale) et l'IPP (Invalidité Permanente Partielle). Voici un aperçu de ces garanties :

• **PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) :** Cette garantie couvre les situations où l'emprunteur est incapable d'exercer une activité professionnelle et a besoin de l'assistance d'une tierce personne pour accomplir les actes de la vie courante.
• **ITT (Incapacité Temporaire Totale) :** Elle prend en charge les mensualités du prêt en cas d'incapacité temporaire de travailler.
• **IPT/IPP (Invalidité Permanente Totale/Partielle) :** Elles interviennent en cas d'invalidité permanente, totale ou partielle.

Garantie	Description	Conditions d'activation
Décès	Remboursement du capital restant dû en cas de décès de l'emprunteur.	Décès de l'emprunteur (sous réserve des exclusions).
PTIA	Remboursement du capital restant dû en cas de perte totale et irréversible d'autonomie.	Incapacité d'exercer une activité professionnelle et besoin d'une tierce personne pour les actes de la vie courante.
ITT	Prise en charge des mensualités en cas d'incapacité temporaire totale de travailler.	Arrêt de travail prolongé justifié par un certificat médical.
IPT/IPP	Prise en charge d'une partie des mensualités en cas d'invalidité permanente totale ou partielle.	Reconnaissance d'un taux d'invalidité par un médecin expert.

La garantie chômage est souvent proposée en option. Son intérêt est à relativiser car les conditions d'activation sont souvent très restrictives, et la durée de la prise en charge est limitée. Il est donc important d'évaluer son intérêt en fonction de votre situation professionnelle et de vos besoins.

L'assurance décès, une protection au-delà du prêt

L'assurance décès sur prêt immobilier ne protège pas seulement la banque, elle protège également les héritiers de l'emprunteur. En remboursant le capital restant dû, elle allège considérablement la succession et évite à la famille de devoir assumer une dette importante. Dans certains cas, l'assurance décès peut même être plus avantageuse qu'une assurance vie classique si l'emprunteur souhaite avant tout protéger ses proches en cas de décès et qu'il n'a pas besoin de la flexibilité offerte par l'assurance vie.

Par exemple, si un emprunteur décède en laissant un prêt immobilier important, ses héritiers devront soit vendre le bien pour rembourser le prêt, soit continuer à payer les mensualités. Grâce à la garantie décès, le prêt est remboursé, et les héritiers peuvent conserver le bien sans avoir à supporter une charge financière importante.

Alternatives à l'assurance proposée par la banque : délégation, assurance vie, nantissement

Il existe plusieurs alternatives à l'assurance proposée par la banque, notamment la délégation d'assurance, l'assurance décès classique et le nantissement. Connaître ces alternatives permet de faire un choix éclairé et d'optimiser le coût de son assurance.

La délégation d'assurance

La délégation d'assurance consiste à souscrire une assurance auprès d'un assureur autre que celui proposé par la banque. Cette option permet souvent de bénéficier de tarifs plus avantageux et de garanties mieux adaptées à ses besoins. La comparaison des offres est essentielle pour trouver la meilleure assurance emprunteur. Voici les éléments importants à comparer :

• Prix
• Garanties
• Exclusions
• Délais de carence
• Modalités de remboursement

Les contrats de groupe (proposés par les banques) sont souvent plus simples et plus rapides à souscrire, mais ils peuvent être moins personnalisés et plus chers. Les contrats individuels (proposés par les assureurs externes) offrent une plus grande flexibilité et peuvent être plus adaptés aux besoins spécifiques de l'emprunteur, mais ils nécessitent souvent une étude plus approfondie du dossier et peuvent être plus longs à mettre en place. Pour trouver la meilleure offre, il est conseillé d'utiliser des comparateurs en ligne ou de faire appel à un courtier en assurance.

Pour aller plus loin : Comparez les offres d'assurance emprunteur

L'assurance décès classique

L'assurance décès classique (assurance-vie, assurance temporaire décès) est une alternative à l'assurance emprunteur. Elle consiste à verser un capital aux bénéficiaires en cas de décès de l'assuré. Cette option peut être intéressante pour les emprunteurs en bonne santé ou qui n'ont pas besoin de la couverture PTIA. L'assurance décès classique offre une plus grande flexibilité que l'assurance emprunteur, car elle n'est pas directement liée au prêt. Cependant, elle nécessite de souscrire un capital suffisant pour couvrir le montant du prêt en cas de décès.

Par exemple, un emprunteur de 40 ans souscrivant un prêt de 200 000 € peut opter pour une assurance décès classique avec un capital garanti de 200 000 €. En cas de décès, les bénéficiaires recevront ce capital, qui pourra être utilisé pour rembourser le prêt. Les primes d'une assurance décès temporaire peuvent être moins élevées qu'une assurance emprunteur, surtout si l'emprunteur est jeune et en bonne santé.

Le nantissement

Le nantissement consiste à proposer une garantie existante (assurance vie, portefeuille d'actions, etc.) en contrepartie du prêt. La banque peut accepter cette garantie si elle estime qu'elle est suffisante pour couvrir le risque de non-remboursement. Cette option peut être intéressante pour les emprunteurs disposant d'un patrimoine important et souhaitant éviter de souscrire une assurance emprunteur supplémentaire.

Le nantissement est une option plus complexe et nécessite un accord formel de la banque. Elle sera évaluée en fonction de la valeur du bien proposé en garantie. Le bien devra être d'une valeur au moins équivalente au montant du prêt.

Crowdfunding et assurances : une piste à explorer ?

L'émergence de plateformes de crowdfunding permettant de mutualiser les risques liés au décès est une piste à explorer, bien que marginale pour le moment. Ces plateformes proposent aux emprunteurs de se regrouper pour mutualiser les risques et potentiellement bénéficier de tarifs plus avantageux. Il est crucial de se renseigner sur la fiabilité et la transparence de ces plateformes avant de s'engager, car ce type de solution est encore récent et peu encadré.

Les pièges à éviter et les bonnes pratiques

Pour optimiser votre assurance emprunteur, il est important d'éviter certains pièges et d'adopter les bonnes pratiques. Cela passe par une lecture attentive des conditions générales, une déclaration de santé transparente, une comparaison des offres et une négociation du coût de l'assurance.

Les exclusions de garantie

Les exclusions de garantie sont les situations dans lesquelles l'assurance ne couvre pas le risque de décès ou d'invalidité. Il est essentiel de lire attentivement les conditions générales du contrat pour connaître ces exclusions et évaluer leur impact sur votre couverture. Les exclusions peuvent être liées à l'âge, aux antécédents médicaux, aux professions à risque, aux sports dangereux, etc. Il est possible de négocier certaines exclusions, mais cela peut entraîner une augmentation du coût de l'assurance.

Par exemple, un contrat d'assurance peut exclure le décès lié à la pratique de certains sports extrêmes, comme l'alpinisme ou le parachutisme. De même, certaines professions considérées comme à risque, comme les pompiers ou les militaires, peuvent être soumises à des exclusions spécifiques. Il est donc important de se renseigner sur ces exclusions avant de souscrire.

La déclaration de santé

La déclaration de santé est un élément essentiel du contrat d'assurance emprunteur. Toute fausse déclaration peut entraîner la nullité du contrat et la perte des garanties. Il est donc important d'être transparent et de ne rien omettre, même si cela peut entraîner une augmentation du coût de l'assurance. Le droit à l'oubli permet aux personnes ayant eu certaines maladies graves de ne pas les déclarer après un certain délai. La loi Lemoine a considérablement simplifié ce processus en supprimant le questionnaire de santé pour de nombreux emprunteurs.

Critère	Contrat Groupe (Banque)	Contrat Individuel
Prix	Peut être plus élevé	Souvent plus compétitif
Garanties	Génériques et standardisées	Personnalisables selon les besoins
Adhésion	Processus simplifié	Processus plus complexe, nécessitant une étude de dossier
Flexibilité	Moins flexible	Plus flexible et adaptable

Le coût de l'assurance

Le coût de l'assurance emprunteur représente une part importante du coût total du prêt immobilier. Il est donc important de le prendre en compte et de le comparer entre les différentes offres. Le taux d'assurance est un indicateur important, mais il ne suffit pas à lui seul. Il est essentiel de prendre en compte le TEG (Taux Effectif Global), qui inclut tous les frais liés au prêt, y compris l'assurance. Il est également possible de négocier le taux d'assurance avec la banque ou l'assureur.

N'hésitez pas à Demander un devis gratuit pour comparer les offres.

L'assurance emprunteur éthique : ça existe ?

L'émergence d'assurances emprunteur qui prennent en compte des critères sociaux et environnementaux est une tendance à suivre. Ces assurances excluent notamment les investissements dans les industries polluantes et privilégient les investissements dans les énergies renouvelables et les projets sociaux. Se renseigner sur les pratiques de l'assureur avant de souscrire est donc essentiel pour faire un choix responsable.

Pour conclure

L'assurance décès sur prêt immobilier est quasi obligatoire en pratique, même si la loi ne l'impose pas formellement. Le choix de l'assurance est libre grâce à la délégation, et il est essentiel de comparer les offres et de lire attentivement les conditions générales. La loi Lemoine a simplifié l'accès à l'assurance pour de nombreux emprunteurs en supprimant le questionnaire de santé sous certaines conditions.

Ne vous précipitez pas et prenez le temps de comparer les offres, en vous faisant accompagner par un courtier en assurance ou un conseiller financier si nécessaire. Adaptez votre couverture à vos besoins et à votre situation personnelle, en tenant compte de votre âge, de votre état de santé, de votre profession et du montant du prêt. Le marché de l'assurance emprunteur est en constante évolution, avec l'arrivée de nouvelles technologies et de nouveaux acteurs. Il est donc important de se tenir informé des évolutions législatives et réglementaires pour faire le meilleur choix possible.

Pour en savoir plus, Contactez un courtier en assurance